O clădire performantă nu înseamnă doar un proiect bine executat, ci și o administrare tehnică bine organizată
Interviu cu dl. Cristian Ivanoiu despre provocările care apar după punerea în funcțiune a unei clădiri și despre modul în care administrarea tehnică influențează performanța unei investiții pe termen lung.
În industria construcțiilor, succesul unui proiect este asociat, de cele mai multe ori, cu proiectarea, execuția și recepția lucrărilor. În realitate, acestea reprezintă doar prima etapă din ciclul de viață al unei clădiri. După punerea în funcțiune începe o perioadă în care deciziile privind administrarea tehnică, monitorizarea instalațiilor și planificarea intervențiilor influențează direct costurile de exploatare, siguranța și durata de utilizare a investiției.
Am discutat cu dl.Cristian Ivanoiu despre modul în care se schimbă prioritățile după finalizarea construcției și despre provocările pe care beneficiarii le descoperă abia atunci când o clădire începe să funcționeze în condiții reale.
Cuprins
- Când începe cu adevărat administrarea tehnică a unei clădiri?
- Ce înseamnă, în practică, o clădire administrată corect?
- De ce două clădiri similare pot avea costuri de exploatare complet diferite?
- Cum se schimbă prioritățile tehnice în primii ani de funcționare?
- Care este rolul informațiilor și al istoricului tehnic în administrarea unei clădiri?
- De ce coordonarea instalațiilor este mai importantă decât optimizarea unui singur sistem?
- Cum arată o strategie tehnică orientată către următorii 10-15 ani?
- Ce recomandări aveți pentru dezvoltatori și administratorii de clădiri?
1. Când începe cu adevărat administrarea tehnică a unei clădiri?
Cristian Ivanoiu: Mulți asociază finalizarea unui proiect cu momentul recepției, însă din punctul meu de vedere acela este doar momentul în care se încheie faza de construire. Din acel moment începe administrarea unei investiții care trebuie să funcționeze ani sau chiar zeci de ani.
În perioada de proiectare și execuție, atenția este concentrată asupra realizării lucrărilor conform cerințelor tehnice. După punerea în funcțiune, obiectivele se schimbă. Nu mai discutăm despre construirea instalațiilor, ci despre modul în care acestea pot funcționa eficient, în siguranță și cu un nivel cât mai ridicat de predictibilitate.
O clădire modernă reunește instalații electrice, HVAC, sanitare, sisteme de securitate, protecție la incendiu, automatizări și numeroase alte echipamente care trebuie să funcționeze împreună. Administrarea tehnică înseamnă tocmai coordonarea acestui ansamblu, astfel încât fiecare sistem să contribuie la performanța întregii clădiri.
2. Ce înseamnă, în practică, o clădire administrată corect?
Cristian Ivanoiu: De multe ori există tendința de a evalua o clădire doar prin prisma faptului că instalațiile funcționează. Este un criteriu prea simplu.
O administrare tehnică eficientă presupune să cunoști permanent starea echipamentelor, să ai o evidență clară a intervențiilor, să urmărești comportamentul instalațiilor și să poți anticipa situațiile care pot afecta funcționarea obiectivului.
În practică, diferența dintre o administrare organizată și una bazată exclusiv pe reacție nu se vede neapărat în prima lună sau în primul an. Ea devine vizibilă în timp, atunci când costurile de exploatare, disponibilitatea echipamentelor și frecvența intervențiilor încep să urmeze direcții complet diferite.
Tocmai din acest motiv, tot mai mulți beneficiari analizează administrarea tehnică într-un mod integrat, în care verificările, planificarea și coordonarea instalațiilor fac parte din același proces.
Diferențele dintre aceste activități și modul în care ele contribuie la exploatarea unei clădiri sunt prezentate pe larg în ghidul dedicat mentenanței tehnice complete și Facility Management-ului, disponibil pe website-ul MivaElco.
3. De ce două clădiri similare pot avea costuri de exploatare complet diferite?
Cristian Ivanoiu: Pentru că performanța unei clădiri nu este determinată exclusiv de investiția inițială.
Am întâlnit situații în care două obiective construite în aceeași perioadă, cu echipamente similare și destinații apropiate au evoluat complet diferit după câțiva ani de exploatare.
Diferența nu era dată de calitatea construcției, ci de modul în care au fost administrate instalațiile. Într-un caz existau proceduri clare, verificări planificate și o evidență permanentă a intervențiilor. În celălalt, majoritatea activităților erau realizate doar atunci când apărea o problemă.
Rezultatul este ușor de anticipat. Prima clădire își păstrează performanța într-un mod predictibil, în timp ce a doua începe să acumuleze intervenții neplanificate, costuri suplimentare și perioade în care anumite instalații nu mai funcționează la parametrii optimi.
Aceasta este una dintre diferențele care nu poate fi observată imediat după recepție, dar care devine evidentă pe măsură ce investiția înaintează în ciclul normal de exploatare.
4. Cum se schimbă prioritățile tehnice în primii ani de funcționare?
Cristian Ivanoiu: În primii ani, obiectivul nu mai este verificarea conformității lucrărilor, ci înțelegerea comportamentului real al instalațiilor.
Orice clădire începe să își formeze propriul istoric tehnic. Apar modificări în modul de utilizare a spațiilor, cresc sau scad consumurile, se schimbă gradul de ocupare, sunt instalate echipamente noi sau apar cerințe operaționale care nu existau în momentul proiectării.
Toate aceste schimbări influențează instalațiile și impun ajustări permanente.
Din acest motiv, administrarea tehnică nu trebuie privită ca o activitate statică. Ea evoluează împreună cu clădirea și trebuie adaptată în funcție de modul în care investiția este utilizată în realitate.
În această etapă, beneficiarii încep să înțeleagă că simpla funcționare a instalațiilor nu mai este suficientă. Devine importantă capacitatea de a planifica, documenta și coordona toate activitățile tehnice astfel încât performanța clădirii să poată fi menținută pe termen lung.
5. Care este rolul informațiilor și al istoricului tehnic în administrarea unei clădiri?
Cristian Ivanoiu: Din experiența mea, una dintre cele mai valoroase resurse pe care o poate avea un administrator nu este un echipament nou, ci informația.
O clădire generează permanent date: verificări, revizii, intervenții, măsurători, reglaje, înlocuiri de componente, observații rezultate în urma exploatării. Dacă aceste informații sunt păstrate și actualizate, ele permit luarea unor decizii fundamentate.
În schimb, atunci când istoricul tehnic lipsește, fiecare intervenție începe aproape de la zero. Echipele trebuie să identifice din nou situația din teren, să refacă anumite verificări și să consume timp pentru a înțelege ceea ce putea fi deja documentat.
Pe termen lung, diferența dintre o clădire documentată și una administrată fără o evidență clară devine semnificativă. Nu doar din perspectiva costurilor, ci și a vitezei de intervenție și a calității deciziilor tehnice.
6. De ce coordonarea instalațiilor este mai importantă decât optimizarea unui singur sistem?
Cristian Ivanoiu: Pentru că o clădire funcționează ca un sistem unitar.
De multe ori există tendința de a analiza separat instalațiile electrice, sistemele HVAC, instalațiile sanitare sau cele de securitate. În realitate, toate aceste sisteme interacționează.
O modificare într-o zonă poate influența comportamentul altor instalații. De aceea, deciziile tehnice nu ar trebui luate izolat.
Administrarea eficientă presupune o imagine de ansamblu asupra întregii infrastructuri tehnice și o bună coordonare între toate activitățile desfășurate în clădire.
Acesta este și motivul pentru care beneficiarii încep să adopte o abordare integrată, în care verificările, monitorizarea și planificarea sunt privite ca elemente ale aceluiași proces de administrare tehnică.
Pentru cei care doresc să înțeleagă mai bine cum sunt organizate aceste activități și ce presupune o abordare integrată, informații suplimentare sunt disponibile în ghidul dedicat mentenanței tehnice complete pentru spații comerciale și clădiri, publicat pe website-ul MivaElco.
7. Cum arată o strategie tehnică orientată către următorii 10-15 ani?
Cristian Ivanoiu: În primul rând, este o strategie care privește dincolo de intervenția următoare.
În exploatarea unei clădiri există întotdeauna activități urgente, solicitări neprevăzute și situații care necesită reacții rapide. Ele nu pot fi eliminate complet și nici nu acesta este obiectivul.
Diferența este dată de existența unui plan care urmărește evoluția investiției în ansamblu.
O strategie tehnică matură înseamnă evaluarea periodică a instalațiilor, prioritizarea investițiilor, actualizarea documentației, analiza performanței echipamentelor și planificarea etapizată a modernizărilor necesare.
În felul acesta, deciziile nu mai sunt luate exclusiv sub presiunea unei defecțiuni, ci în funcție de obiectivele de dezvoltare și de utilizare ale fiecărei clădiri.
Acest mod de lucru oferă beneficiarilor o mai bună predictibilitate și permite utilizarea mai eficientă a resurselor disponibile.
Concluzie
În domeniul construcțiilor, proiectarea și execuția reprezintă etape esențiale, însă performanța unei clădiri nu este determinată exclusiv de modul în care aceasta este construită. La fel de important este modul în care investiția este administrată după punerea în funcțiune.
Pe măsură ce instalațiile funcționează în condiții reale de exploatare, apar noi cerințe operaționale, se modifică modul de utilizare a spațiilor și evoluează necesarul tehnic al clădirii. În acest context, administrarea tehnică devine un proces continuu, orientat către monitorizare, planificare și luarea unor decizii fundamentate.
O abordare organizată contribuie la menținerea performanței instalațiilor, la optimizarea costurilor de exploatare și la reducerea riscurilor operaționale, oferind beneficiarilor o imagine mai clară asupra modului în care evoluează investiția în timp.
Pentru cei interesați să aprofundeze modul în care este organizată administrarea tehnică a unei clădiri și diferențele dintre mentenanța preventivă, mentenanța tehnică completă și Facility Management, sunt disponibile informații detaliate în cele două ghiduri publicate de MivaElco:
• Mentenanță tehnică completă și Facility Management: diferențe reale, costuri și cum alegi corect un furnizor pentru clădiri
https://www.mivaelco.ro/mentenanta-tehnica-completa-facility-management-cladiri
• Mentenanță tehnică completă
https://www.mivaelco.ro/mentenanta-tehnica-completa
8. Ce recomandări aveți pentru dezvoltatori, proprietari și administratorii de clădiri?
Cristian Ivanoiu: Le-aș recomanda să privească fiecare clădire ca pe o investiție aflată într-o permanentă evoluție.
După recepție, obiectivul nu mai este doar păstrarea instalațiilor în funcțiune, ci administrarea lor astfel încât performanța tehnică să poată fi menținută în timp.
Acest lucru presupune planificare, documentare, monitorizare și o înțelegere clară a modului în care toate instalațiile contribuie la funcționarea întregii clădiri.
În ultimii ani observăm că organizațiile care reușesc să controleze mai bine costurile de exploatare nu sunt neapărat cele care investesc cel mai mult în intervenții, ci cele care își organizează mai bine administrarea tehnică.
În final, o clădire performantă nu este definită doar de calitatea proiectării sau a execuției.
Ea este rezultatul unui proces continuu de administrare, în care fiecare decizie tehnică contribuie la protejarea investiției, la continuitatea activității și la utilizarea eficientă a infrastructurii pe termen lung.
