Bugetul pentru construirea casei

Construirea unei case necesita foarte multa planificare. Totul trebuie sa inceapa cu cel putin cateva luni inainte, analizand diferite variante de proiecte de case. Dupa ce deja aveti o idee clara asupra a ceea ce va doriti, ce urmeaza in primul si in primul rand este realizarea bugetului.

Este trist si dezamagitor sa constati ca s-au terminat banii inainte ca totul sa fie gata. Consider ca este gresita si paguboasa abordarea de a construi o casa in etape imprastiate pe mai multi ani de zile, in functie de banii disponibili.

Bugetul pentru casa la care visati nu se refera doar la lucrarile de constructie, asa ca voi incerca o trecere in revista a capitolelor care nu trebuie sa lipseasca dintr-o abordare realista.

Achizitia terenului (in caz ca acesta nu exista deja)

Acum, piata imobiliara din Romania nu este foarte lichida, adica volumul de tranzactii este mic din cauza ca cererea se intalneste greu cu oferta. Aceasta inseamna ca trebuie sa cautati, sa vedeti si sa comparati  multe amplasamente pentru a realiza daca pretul cerut de vanzator este bun.

Proiectarea casei

Internetul este plin de proiectanti care incearca sa-si vanda serviciile. O simpla cautare dupa cheia proiecte case va conduce catre o serie de birouri de proiectare, care isi prezinta in site-urile web oferta de proiectare, modele de case, sau chiar proiecte tip. Preturile pentru un proiect de casa complet arhitectura+rezistenta+instalatii achizitionat de pe internet variaza intre 6-15 E/mp.

In cazul in care pe internet nu gasiti un model de casa care sa va satisfaca sau macar sa se apropie de ceea ce va doriti, va trebui sa contactati si sa va intalniti cu proiectantii pentru un proiect personalizat. In urma discutiilor acestia isi vor face o idee asupra temei de proiectare si vor fi in masura sa va oferteze serviciile de proiectare. Solicitati ca ofertele pe care le primiti sa fie defalcate (pret proiect  pentru obtinerea Autorizatiei de Construire, proiect tehnic de executie - arhitectura, structura, instalaţii, verificari, calcul termic, etc.). In acest fel puteţi cantari şi alege cea mai buna oferta.

Taxe pentru autorizare si constructie.

Taxele pentru Certificatul de Urbanism si pentru avizele de amplasament sunt in general mici. Valorile acestora se pot afla de la Primarie si de la furnizorii de utilitati care trebuie sa elibereze avizele de amplasament.

Taxa de autorizare este un procent din valoarea estimata a constructiei, (procentul poate varia, fiind stabilit prin Hotarare de Consiliu pe plan local - in general este 0,7% din valoarea constructiei). Indiferent de costul constructiei estimat de proiectant, aceasta nu poate fi mai ieftina decat valorile normate de impozitare - functie de zona, materiale de constructii folosite, instalatii, etc.

Taxa catre ISC care se plateste odata cu anuntul de incepere a lucrarilor insemnand 0,1% din valoarea constructiei de care aminteam mai sus.

Lucrarile de constructii

Constructia unei case nu este deloc un lucru simplu. Succesul unui santier depinde in egala masura de cunostinte din domeniul constructiilor si de un management bun. Lucrarile se pot desfasura sub antrepriza unei firme de constructii sau in regie proprie. In prima situatie, antreprenorul analizeaza proiectul si oferteaza lucrarile de constructii  Este metoda comoda, dar mai costisitoare, antreprenorul incluzand in pret si serviciul de antreprenoriat, socotit ca un procent din valoarea intregii lucrari. Practic un contract bine facut cu un antreprenor serios va scuteste de griji, singura obligatie care va ramane fiind aceea de a achita transele de plata.

Intr-o proportie covarsitoare, casele de la noi din tara se realizeaza in regie proprie. In acest caz bugetul pentru constructie il alcatuieste beneficiarul pe baza antemasuratorilor din proiect. Din pacate, dar am observat ca marea majoritate a estimarilor de cost, realizate pentru constructiile in regie proprie sunt prea optimiste, din cauza omiterii unor cheltuieli.  Pentru a evita o astfel de situatie, va propun o estimare structurata pe articole, ca in ceea ce urmeaza:

Materialele de constructii – Odata ce exista antemasuratori exacte, trimteti listele cu necesarul la mai multi furnizori. Veti obtine preturile la zi si fiind vorba de valori mari,  veti putea negocia discounturi, eventual o sa fiti scutit de cheltuielile de transport pana la santier. Pe langa cantitatile de beton, otel, lemn, etc. date in antemasuratorile din proiect nu uitati sa luati in calcul si materialul marunt -  cuie, sarma, scoabe, etc.

Manopera – la santierele in regie proprie este vorba in general de echipe policalificate de mesteri cu care puteti contracta majoritatea lucrarilor de structura sau finisaje. Pentru anumite tipuri de lucrari  cum ar fi realizarea invelitorilor, montarea tamplariei, sau instalatiile este recomandat insa sa solicitati oferte de manopera de la firme  specializate.

Inchirieri de utilaje – pentru a reduce atat din timpul de executie cat si costurile, uneori este justificat sa inchiriati utilaje (ex: buldoexcavator pentru decopertare, sapaturi sau evacuarea pamantului, placa vibranta sau mai compactor pentru compactare umpluturi, etc.)

Achizitia de unelte, scule sau consumabile – in functie de intelegerea la care ajungeti cu echipa de mesteri care va construi s-ar putea sa fie necesar sa cumparati diverse scule.

Transport – Dupa cum spuneam mai sus, transportul poate fi inclus, dar sunt si exceptii - transportul betonului factureaza separat in functie de distanta intre statie si santier. In stadiul de finisaje, apar des mici probleme in aprovizionarea cu materiale – in general maruntisuri – dar care presupun deplasari uneori mai scumpe decat insasi materialele.

Paza santierului – din pacate absolut necesara in tara noastra. Contactati o firma de paza care sa va faca o oferta de pret pentru paza de obiectiv. Puteti rezolva mai ieftin daca ati angajat o echipa de incredere, care ramane peste noapte in santier.

Bransamentul electric de santier – absolut necesar pentru desfasurarea lucrarilor. Se poate dimensiona si transforma la final in bransamentul casei. O solutie provizorie poate fi si utilizarea unui generator, caz in care trebuie luate in calcul cheltuielile de functionare ale acestuia.

Diriginte de santier, topometrist. Sunt colaboratori care sunt absolut necesari pentru o buna desfasurare a lucrarilor. Onorariul dirigintelui de santier este calculat pe luna, cat timp dureaza lucrarile.

Cheltuieli neprevazute  - as recomanda, o marja suplimentara de  minim 5% din valoarea totala a celor estimate mai sus.

Pentru realizarea unui buget  realist nu este suficienta includerea cheltuielilor doar  pentru constructia casei. Imprejmuirea si amenajarile exterioare,  reprezinta cheltuieli deloc neglijabile, care  trebuie deasemenea luate in calcul.

Bransamentele

Costurile cu racordarea la retelele de utilitati depind de cat de dezvoltata este infrastructura in zona amplasamentului. In situatia in care o retea este prezenta, dar nu ajunge chiar in fata terenului, costurile pentru extinderea respectivei retele pot fi substantiale.

Racordul la reteaua de energie electrica este singurul absolut indispensabil cata vreme alternativele (turbina eoliana, fotovoltaice) sunt neviabile din punct de vedere economic. Costul efectiv al bransamentului electric il puteti afla usor de la furnizorul de energie electrica care are retea in zona.

Alimentarea cu apa si canalizarea se pot rezolva atat prin bransament la retele, daca acestea exista, cat dar si prin mijloace proprii, put forat+hidrofor, microstatie de epurare pentru apele uzate. Prima varianta este in general mai ieftina ca investitie initiala si mai comoda, dar presupune cheltuieli mai mari in exploatare.

Racordul la reteaua de gaze naturale este deasemenea optional. Desi la noi este considerat solutia ideala pentru rezolvarea incalzirii casei, acest aspect merita o analiza  mai profunda. Astfel, avem pe de-o parte racordul la reteaua de gaze si facturile  pe o anumita perioada de timp, care se compara cu investitia si cheltuielile de exploatare a unei solutii alternative de incalzire - centrala electrica, centrala cu combustibil solid, pompe de caldura. In opinia mea, perioada de timp la care raportam analiza  nu trebuie sa fie mai mare de 10-15 ani, considerand un pret pentru gaze in trend ascendent (ex. evolutia pe plan extern a  pretului din ultimii 10 ani, proiectata pe 10-15 ani in viitor).

Cu toate cele enumerate mai sus aveti estimarea de costuri pentru o casa finalizata si racordata la retele. Pentru a locui in casa cea noua mai aveti nevoie de mobilarea si dotarea casei cu aparatura electrocasnica. In plus, pentru a savura o seara de vara petrecuta in propria gradina de langa casa aveti nevoie de o zona de gazon si cativa arbusti ornamentali. Deci, mai aveti putin si ati terminat.